Konut fiyatları ve kiraların erişilebilirliğinin zorlaştığı dönemde, milyonlarca liralık birikimle yapılan ev alımında taşınmazın risklerinin önceden belirlenmesi önem taşıyor.
Sektör temsilcileri, tüketicilerin 1-2 milyon liralık otomobil alırken yaptırdığı ekspertiz incelemesinin, çok daha yüksek bedelli konut yatırımlarında da yapılması gerektiğini ifade ediyor.
Türkiye’de ortalama konut fiyatının 5,7 milyon, İstanbul’da ise 8,7 milyon lira seviyesinde olduğu belirtiliyor.
Dünya gazetesinin haberine göre Arge Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Cem Gel, gayrimenkul değerleme raporunu taşınmazın “röntgeni” olarak nitelendirdi.
İncelemelerde yaklaşık 200 verinin değerlendirildiğini söyledi.
Gel, raporda deprem riski, hukuki sorunlar, kaçak imalat, tesisat, kolon ve kiriş durumunun yanı sıra çeşitli teknik unsurların ortaya konulduğunu belirtti.
Değerleme incelemesinde üç ana başlık öne çıkıyor.
Gel, “Kullanıcı eve taşındıktan sonra, kombinin arızalı çıkması, çatının masraf çıkarması veya projesine aykırı bir tadilat yapıldığının anlaşılması ciddi maliyetler doğurur. Bu rapor, alıcının elini güçlendirir” ifadelerini kullandı.
Hukuki ve imar durumunda belediye dosyası, proje uygunluğu, iskân, yıkım kararı, kaçak yapılaşma ile tapudaki haciz, ipotek ve şerhler inceleniyor.
Fiziksel ve teknik değerlendirmede metrekare uyumu, malzeme kalitesi, bina yaşı, yıpranma, deprem ve afet riski ile enerji kimlik sınıfı ele alınıyor.
Konum ve piyasa analizinde ise ulaşım, çevresel faktörler, arsa payı, kira getirisi ve amortisman süresi değerlendiriliyor.
Gel, taşınmazdaki risklerin satın alma sonrasında ortaya çıkmasının alıcıya kombi, çatı veya projeye aykırı tadilat gibi ek maliyetler yükleyebileceğini belirterek, raporun alıcının karar sürecini güçlendirdiğini söyledi.
Gel ayrıca yerli sayısal değerleme sistemiyle sahadaki verilerin mobil uygulamalar üzerinden toplandığını, yerli ve millî sunucularda çalışan yapay zekâ algoritmalarıyla analiz edildiğini ve binaların dakikalar içinde 360 derece incelenebildiğini aktardı.
TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kredili gayrimenkul satışlarında değerleme raporunun zorunlu olduğunu, diğer satışlarda ise böyle bir zorunluluk bulunmadığını söyledi.
İpotekli satışların toplam satışların yaklaşık beşte birini oluşturduğunu belirten Özelmacıklı, şirket taşınmazlarının da değerleme raporuna konu olduğunu, tüketicilerin ise bu raporları yeterince talep etmediğini ifade etti.
Özelmacıklı, 100 metrekarelik bir konut için ekspertiz ücretinin yaklaşık 16 bin 500 lira olduğunu, harç ve diğer maliyetlerle tutarın yükseldiğini kaydetti.
Avrupa’da teknik ve finansal raporlamaların ortalama 1.000 euro seviyesinde bulunduğunu belirten sektör temsilcileri, Türkiye’de 1-149 metrekarelik konutlarda ücretin 16 bin 500 liradan (297 euro), 5 bin metrekarenin üzerindeki taşınmazlarda ise 55 bin 569 liraya kadar çıktığını aktarıyor.
Otomobil ekspertizinin yaklaşık 5 bin liradan başlayıp araç segmentine göre 20 bin lirayı aşabildiği belirtiliyor.
Özelmacıklı, konut alıcılarının özellikle binanın 1999 depremi öncesinde veya sonrasında yapılmasına dikkat ettiğini kaydetti.
Sonraki dönemlerde inşa edilen yapılarda mühendislik açısından daha fazla inceleme yapıldığını söyledi.
Gel, oturum veya yatırım amacıyla konut alacakların satın alma öncesinde risk değerleme raporu istemesi gerektiğini belirterek, raporda bölgedeki gerçek rayiçlerin de dikkate alındığını ifade etti.
Konut fiyat artışının enflasyonun gerisinde kaldığını ve reel getirinin düştüğünü belirten Gel, doğru konut ve uygun finansman bulunduğunda alım kararının ertelenmemesi gerektiğini söyledi.
İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan ise resmi rapor gerektiğinde SPK’ya bağlı firmaların hizmet verdiğini, bilinçli tüketicilerin ekspertiz talep ettiğini belirtti.
Akdoğan, belediyelerin talep halinde imar ve ruhsat bilgisi sunduğunu, yetki belgeli emlak işletmelerinin ekspertiz raporlarına erişebilmesinin de tüketiciler açısından fayda sağlayacağını kaydetti.
